Lisa 2 Haapsalu Linnavalitsuse ….05.2025 korraldusele nr …                                                                                      
„Detailplaneeringu algatamine (Mõisapargi, Uuemõisa alevik, Haapsalu linn)“

Mõisapargi detailplaneeringu
LÄHTESEISUKOHAD
Uuemõisa alevik, Haapsalu linn

1.	Planeeringu eesmärk 

Planeeringuala suurus on ligikaudu 2,5 ha. 

Detailplaneeringu eesmärk on pakkuda Haapsalu linnas atraktiivses asukohas tehnovõrkudega varustatud elamukrunte uute pereelamute rajamiseks. Kinnistu kavandatavad sihtotstarbed on 100% Elamumaa ja 100% Transpordimaa.

Planeeritavale krundile määratakse ehitusõigus, arhitektuursed tingimused hoonete püstitamiseks, krundi teenindamiseks vajalike tehnovõrkude põhimõttelised asukohad, lahendatakse haljastuse- ja heakorrapõhimõtted ning määratakse liiklus- ja parkimiskorraldus. 

Haapsalu linna üldplaneering 2030+ kohaselt asuvad Reketi tn 3 ja Masti tn 3 kinnistud elamu maa-alal, mis on ette nähtud üksik-, kaksik-, või ridaelamute ehitamiseks. Reketi tn 3a kinnistu asub transpordi maa-alal, kus on lubatud liiklemiseks, parkimiseks ja transpordiks vajalikud rajatised koos maa-alaga, mis on vajalik nende ohutuse tagamiseks ja rajatiste korrashoiuks.

Andmed planeeritava maa-ala kohta

Planeeringuala suurus on ligikaudu 2,5 ha. 

Planeeringuala hõlmab eraomandis olevat Reketi tn 3 kinnistut (katastritunnus 67401:009:0022), mille sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa ja pindala on 7406 m2; eraomandis olevat Reketi tn 3a kinnistut (katastritunnus 67401:009:0133), mille sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa ja pindala on 167 m2 ning eraomandis olevat Masti tn 3 kinnistut (katastritunnus 67401:009:0129), mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Ruumilise terviklahenduse täitmise eesmärgil on osaliselt planeeringualale kaasatud munitsipaalomandis olev Lossi tn 2 kinnistu (katastritunnus 67401:009:0225), mille sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa; eraomandis olev Reketi tn 5 kinnistu (katastritunnus 67401:009:0131), mille sihtotstarve on 100% elamumaa; munitsipaalomandis olev Reketi tänav kinnistu (katastritunnus 67401:009:0134), mille sihtotstarve on 100% transpordimaa; munitsipaalomandis olev Masti tänav kinnistu (katastritunnus 67401:009:0229), mille sihtotstarve on 100% transpordimaa. 
Reketi tn 5 kinnistul paikneb ehitisregistri andmetel korruselamu (ehitisregistri kood 105010347). Reketi tn 3, Reketi tn 3a, Masti tn 3, Lossi tn 2, Reketi tänav ja Masti tänav kinnistud on hoonestamata.

Kinnistule ulatuvad järgmised seadusejärgsed kitsendustest ja kaitsevööndid: 
•	Muinsuskaitseala või kinnismälestise kaitsevöönd.
•	Kaitsealune park

2.	Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja projektid
2.1	Haapsalu linna üldplaneering 2030+, kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu  27. septembri 2024 otsusega nr 162, https://www.haapsalu.ee/uldplaneering.
2.1.1	Haapsalu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub detailplaneeringuala kultuurimälestise kaitsevööndis, Paralepa ja Uuemõisa ehitustingimuste piirkonnas, elamu sihtotstarbega maa-alal, kus tuleb detailplaneeringu koostamisel järgida vastavatele aladele kehtestatud maakasutus- ja ehitustingimusi.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. 

3.	Nõuded koostatavale planeeringule
3.1	Planeerimisseaduse § 130 kohane haldusleping planeeringu koostamisest huvitatud isikuga (arendajaga) sõlmitakse enne detailplaneeringu koostamisele asumist. Detailplaneeringut võib koostada asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (edaspidi planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki.
3.2	Detailplaneeringu koostamisel lähtuda Riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/122102019001);
3.3	Detailplaneeringu koostamisel lähtuda planeeringute andmekogu PLANK nõuetest https://planeerimine.ee/juhendid-ja-uuringud/plank-juhendid/planeeringute-vormistamise-juhend-alates-1-novembrist-2022-kehtestatud-planeeringutele/
3.4	Detailplaneeringu koostamisel arvestada Haapsalu Linnavalitsuse 26. oktoobri 2022 määrusest nr 10 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/402112022032). Määruse kohane notariaalne leping sõlmitakse arendajaga enne detailplaneeringu vastu võtmist Haapsalu Linnavalitsuse poolt.
3.5	Detailplaneering koostada digitaalselt mõõdistatud topo-geodeetilisel alusplaanil täpsusastmega M 1:500. Alusplaan kooskõlastada enne planeeringu koostamise alustamist linna geoinformaatikuga. Kooskõlastatud alusplaan tuleb geodeedi poolt laadida Haapsalu linna geoarhiivi EVALD https://evald.ee/haapsalulinn/. 

4.	Planeeringus esitada:
4.1	Olemasoleva olukorra iseloomustus planeeritaval alal ja selle lähiümbruses.
4.2	Kontaktvööndi analüüs, kus käsitleda:
4.2.1	kontaktvööndi detailplaneeringute põhimõtteid, püstitatud hoonete ehitusõigust, kruntide kasutustingimusi, piirdeaedade lahendusi, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkude lahendusi.
4.3	Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus, sh ruumilise keskkonna analüüsile tuginedes väärtused, mida soovitakse saavutada kvaliteetse ruumilise keskkonna kujundamisel. Detailplaneeringus tuleb kavandada kogu käsitletava ala terviklahendus – hoonestuse, teede, parkimise, tehnovõrkude, haljastuse jms vajalik lahendus, arvestades üldplaneeringus kavandatuga. 
4.4	Planeeringulahenduse põhjendused. Planeeringus kavandatu kirjeldus, kus esitada planeeringu koostamise käigus valitud ruumilised lahendused ja nende valiku põhjendused. Kirjelduses käsitleda:
4.4.1	planeeritud maa-ala krundijaotust. 
4.4.2	hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtteid. Määrata hoonestusalad ning siduda need krundipiiridega.
4.4.3	ehitusõigust, hoonete kasutusotstarbeid ning hoonete ja katastriüksuse koormusnäitajaid. Uute hoonete kavandamisel peab arvestama asukohast tulenevate põhimõtete ja piirangutega, lähiala planeeringute ja projektidega ning uus hoonestus peab moodustama ruumilise terviklahenduse nii kavandataval alal kui ka piirkonnas laiemalt. 
4.4.4	vertikaalplaneerimise põhimõtteid;
4.4.5	haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtteid;
4.4.6	kõrghaljastuse hinnangut. Olemasoleva haljastuse säilitamise eesmärgil tuleb vastavat kvalifikatsiooni omaval isikul läbi viia dendroloogiline hinnang. Ehitusalast väljaspool säilitada maksimaalselt kõrghaljastust
4.4.7	teede ja tehnovõrkude planeerimise põhimõtteid;
4.4.8	liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtteid, sh parkimiskohtade vajaduse arvutust;
4.4.9	avaliku ruumi planeerimise põhimõtteid;
4.4.10	kehtivaid ja planeeritud kitsendusi;
4.4.11	kavandatu vastavust planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele;
4.4.12	kavandatu mõju lähipiirkonna ruumilisele keskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning avalikele huvidele ja väärtustele;
4.4.13	vajadusel teisi planeeringu ülesannete elluviimise põhimõtteid.
4.5	Ehitusprojekti koostamise ja ehitamise nõuded, kus esitada ehitise projekteerimiseks ja ehitamiseks arhitektuuri- ja muud nõuded, mis tagavad sobiva ja piirkonna eripära arvestava ehitise ehitamise parimal viisil. Nõuetes käsitleda:
4.5.1	hoonete olulisemaid arhitektuurinõudeid;
4.5.2	rajatiste ehitus- ja kujundusnõudeid;
4.5.3	täiendavate uuringute vajadust;
4.5.4	täiendavate kooskõlastuste hankimise ja koostöö vajadust;
4.5.5	teisi nõudeid ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
4.6	Detailplaneeringu algatamise lähteülesandes esitatud nõuetele vastavuse kirjeldus. 
4.7	Planeeritavate kruntide ehitusõigus:
4.7.1	krundi kasutamise sihtotstarve määrata detailplaneeringus. Määrata hoonete lubatud kasutusotstarbed.
4.7.2	hoonete lubatud suurim arv krundil: määrata detailplaneeringus; 
4.7.3	hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast: määrata detailplaneeringus;
4.7.4	hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: määrata detailplaneeringus.
4.8	Arhitektuurinõuded ehitisele:
4.8.1	anda soovituslikud tingimused planeeritavale alale kavandatavate hoonete arhitektuurse laadi kohta;
4.8.2	katuse harjajoon: vajadusel määrata detailplaneeringus; 
4.8.3	välisviimistlusmaterjalid: määrata detailplaneeringus. 
4.9	Haljastuse ja heakorra põhimõtted:
4.9.1	määrata planeeritava haljastuse põhimõtted. Haljastuse kavandamisel lähtuda soojussaarte vältimise põhimõttest; 
4.9.2	piirded ja väravad – määrata piirete tüüp, soovitavad materjalid, kõrgus jms.
4.9.3	vertikaalplaneerimise põhimõtted: anda maapinna ja kavandatavate kõvakattega alade põhimõtteline vertikaalplaneerimise lahendus. Sademevee juhtimine naaberkruntidele ei ole lubatud. 
4.9.4	määrata krundi haljastatud pinna osakaal.
4.10	Liiklus- ja parkimiskorraldus:
4.10.1	parkimine lahendada krundisiseselt, parkimiskohtade arv määrata detailplaneeringus;
4.10.2	lahendada juurdepääsud kruntidele. 
4.10.3	esitada transpordimüra tasemete analüüs ning leevendamise lahendused.
4.10.4	Haapsalu linn ei võta kohustust juurdepääsutee väljaehitamiseks.
4.11	Tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad:
4.11.1	esitada olemasoleva olukorra iseloomustus;
4.11.2	tehniline taristu (teed, tehnovõrgud jms) peab olema kavandatud võimalikult maakasutust säästvalt (nt koridoride ühildamine, maakasutuse killustatuse vältimine) ning vältima piirkonna ilme olulist muutmist. Lähtuda olemasolevast transpordivõrgustikust ja tehnovõrkudest ning olemasolevate võrkudega ühendamise võimalustest.
4.11.3	tehnovõrkude lahendus koostada võrguvaldajate tehniliste tingimuste alusel ning kooskõlastada tehnovõrkude valdajatega;
4.11.4	lahendada tuletõrjeveevarustus;
4.11.5	määrata tehnovõrkude kaitsevööndid.
4.11.6	Haapsalu linn ei võta endale kohustust kavandatavatele kruntidele vajalike tehnovõrkude väljaehitamiseks.
4.12	Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks. Lahendada jäätmekäitluse korraldamine.
4.13	Vajadusel määrata servituudivajadusega alade asukohad koos kirjelduse ning mõõtudega.
4.14	Kuritegevuse riske vähendavate nõuete seadmine: lahendada vastavalt EV standardile 809-1:2002.

5.	Detailplaneeringu koosseis 
5.1	Situatsiooniskeem;
5.2	Tugiplaan  M 1:500;
5.3	Kontaktvööndi analüüs (vabas mõõtkavas);
5.4	Detailplaneeringu põhijoonis M 1:500;
5.5	Tehnovõrkude koondplaan M 1:500;
5.6	Detailplaneeringu lahenduse mahuline illustratsioon;
5.7	Kõrghaljastuse hinnang
5.8	Seletuskiri.

6.	Koostöö planeeringu koostamisel
6.1	Detailplaneering koostatakse koostöös valitsusasutustega, kelle valitsemisalas olevaid küsimusi detailplaneering käsitleb (PlanS § 127 lg 1);
6.2	Detailplaneeringu koostamisse kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla kaasatud (PlanS § 127 lg 2);
6.3	Planeeringu koostaja teeb koostööd olemasolevate või kavandatavate tehnovõrkude omanike või valdajatega ning naaberkruntide omanikega.

7.	Detailplaneeringu esitamine ja kooskõlastamine
Detailplaneeringu projekt (paberkandjal ja pdf-failidena, lisaks joonised dwg-failidena) esitatakse linnavalitsuse maa- ja planeerimisosakonnale:
7.1	detailplaneeringu läbivaatamiseks ja lähteülesandele vastavuse kontrollimiseks; 
7.2	detailplaneeringu kooskõlastamiseks ja koostöö tegemiseks järgmiste asutustega: Maa- ja Ruumiamet, Keskkonnaamet, Päästeamet ja Muinsuskaitseamet;
7.3	kooskõlastatud detailplaneeringu vastuvõtmiseks ja avaliku väljapaneku ning avaliku arutelu korraldamiseks;
7.4	detailplaneeringu kehtestamiseks.

Detailplaneeringu eeldatav menetlemise aeg kuni kehtestamiseni on kuni 3 aastat.
Kooskõlastatud planeering esitatakse Haapsalu Linnavalitsusele:
•	üks eksemplar paberkandjal;
•	andmekandjal pdf- ja dwg-failina.